瘋房市之紙上談兵篇－justingting的部落格

最近在自家大樓的電梯口, 張貼著好幾張, 徵求賣家的廣告, 價格更是推升到另一個瘋狂的境界. 看來8/30政府頒發新的房市降溫計劃, 不僅買家有縮手跡象, 賣家也是相當惜售!

新加坡房地產在上個月已經達到金融海嘯前的至高點, 目前價格漲幅雖有趨緩跡象, 但量縮似乎價仍不減. 最瘋狂的應該是新建案, 發展商推出的新案, 每平方公呎(psft)竟然都是1000元起跳, 像AMK一帶的The Centro叫價要$1100psft, 西海岸公園對面的The Vision psft竟然要1100~1200. 而一些非核心地段的單位, 像Trevista@ Toa Payoh, Meadows@ Pierce, Elliot at East Coast也都要1000psft起跳, 像前陣子注意到的建案Altez位於Tanjong Pagor竟然開價已經到$2441psft真是誇張到極點, 當你很疑惑的問售屋小姐說, 這種價位要賣誰? 她們還會很不客氣的說, "The price is right. We sell, otherwise we will just keep it". 哇, 看起來發展商蓋房子好像不用要來賣的, 要自己珍藏吧?!

上上個月(8/30)政府所頒發的新令, 對很多PR來講, 受限愈來愈多. 例如, PR買HDB前題必須海內外沒有不動產(其實, 今年初以來, 就有很多新加坡擁condos當地人, 反手搶購HDB. ) 另外, PR擁有HDB之後, 若再買Condos自備款須達三成以上. 而這些規定對PR來說, 買HDB好像愈來愈難了, 而擁有HDB的PR, 似乎也不太敢輕易let go了.

最近去Popular, 看到一本律師寫的"Secret of Property Millionaires", 裡面好多有關的房地產資訊, 看了真是心喜若狂, 但是, 看完之後, 也變得相對保守了. Anyway, 建議很想在新加坡置產的朋友們, 可以考慮買本來看看. 裡面真的解答了好多自己對於新加坡房地產不太明白的地方. 整理如下:

1. 買新建案換手操作(Property Flip)

來新加坡這幾年, 很不明白為何一堆新加坡人很喜歡買新建案, 後來才知道一些當地民情, 原來新加坡人喜歡買新建案是因為手頭所須的現金成數不用太高, 然後, 買了之後可以換手操作, 也就是左手進, 右手出, 很快就現金入袋, 這樣的操作手法叫做Property Flip. 除非不動產行情處於牛市, 否則不宜如此操作.

2. 自備款雖說三成 (Required Provisions in Property Investment)

首購屋的買家要自備款兩成, 而擁屋者, 若第二屋須貸款自備成數, 須達三成. 若以850千的Condo來計, deposit須255千, stamp duties須25.5千, 而renovation and furnishing costs估20千, maintence fee and sinking fund(12 month provision)約須3,600, Property tax一年約須1800, power and water supply(12 months provision)$600, 加總起來, 估計手邊須有300千的自備預算.

3. 看得到的獲利, 實際吃不到

有人買Condos, 可能想說賺個100/psft就要獲利了解. 以現有位於Thomson Rado的Cube 8案例來看, $1450psft, 買家預計$1550psft就要獲利了結. 如果以小單位1000sqft來看, 估計獲利可達$100,000-如果扣除買屋時的stamp Duty約40千, 賣屋時的Stamp Duty約43千, 再扣持一些agent 的commission$16,585-之後, 實際獲利$415-

4. 創新高的每平方公呎價格, 千萬不要追

2010所推出的建案都創下新高價, 作者建議這樣的行情, 溢價高於09年第四季8.3%, 他認為, 如果與建案附近的condos, apartment相比, 發展商都已經太高估行情.

圖說: 自家附近所張貼的徵求賣家廣告.